Alerta en el inmobiliario: el precio de la vivienda a punto de derrumbarse

por | 21 Jul 2022

Los próximos meses, especialmente los últimos del año, van a poner a prueba esa máxima de que ‘el ladrillo siempre sube’. Y es que en la lejanía aparecen los primeros nubarrones que pueden contraer el precio de la vivienda. Especialmente, por causa de la demanda. Por un lado, porque el crédito inmobiliario se está empezando a secar a medida que la banca cierra el grifo. Por otro lado, porque las peticiones de crédito para ese cometido se irán reduciendo. Por último, porque el exceso de ahorro a consecuencia de la pandemia se ha volatilizado.

La peor noticia para los inversores, desde los más grandes a los particulares, es que esa ralentización se presenta desde muchas aristas. De hecho, la práctica totalidad de los datos que se proporcionan en el sector apuntan a ello. Empiece por la pérdida de muelle de la demanda. Así, esta misma semana el Banco de España constataba que los bancos habían empezado a restringir las peticiones de créditos para comprar viviendas. “Los criterios de concesión de créditos a los hogares para adquisición de vivienda se habrían endurecido durante el segundo trimestre de 2022”, señala el organismo.

Esa circunstancia implica que menos consumidores hayan podido acceder al mercado, lo que restringe la demanda. “Las condiciones generales aplicadas en estos préstamos se habrían endurecido entre abril y junio (…) Habría crecido el porcentaje de peticiones de fondos rechazadas”, señala un informe reciente del Banco de España. ¿Cuál ha sido el resultado de esta restricción del crédito? Una ralentización en el crecimiento del precio de la vivienda en España. De hecho, en mayo creció hasta tres veces menos que lo que lo hacía en enero, un 3,8% frente a un 10,2%, según los datos del Consejo General del Notariado.

 

LA RALENTIZACIÓN EN EL AUMENTO DE LOS PRECIOS

Además, si se compara con el crecimiento interanual de los últimos años, ese 3,8%, es el más bajo de los últimos 12 meses en el sector inmobiliario. Aun así es positivo, lo que quiere decir que los precios siguen al alza. Aunque es probable que no por mucho más tiempo. Y es que el impulsor de los precios hasta ahora era el aumento de las solicitudes de crédito para adquirir vivienda. Así, si bien los bancos han endurecido las condiciones, y han denegado muchas, el interés de compra ha seguido en aumento. Eso por sí solo ha ayudado a mantener los precios al alza.

 

Banco de España: «La demanda se reducirá considerablemente, rompiendo la tendencia ascendente que venía registrándose en este segmento desde el segundo trimestre de 2021»

 

“De acuerdo con la percepción de las entidades financieras, la demanda de fondos para la adquisición de vivienda habría seguido creciendo entre abril y junio, si bien de forma más moderada que en los trimestres previos” constata el BdE. “Esta evolución sería consecuencia, según las entidades bancarias, de la positiva situación del mercado de la vivienda y del impacto favorable asociado al bajo nivel de los tipos de interés, que, como se ha mencionado antes, en algunos casos aún no habrían recogido el incremento de los tipos de referencia de estos créditos”, concluye el supervisor.

Pero esos factores están en pleno retroceso. Así, a medida que el aumento de precios en la vivienda se siga frenando, la atracción será menor. Al final, el mercado inmobiliario no dista de otros financieros (y/o especulativos) en los que fuertes incrementos en el precio de los activos atraen a muchos inversores. Y de momento ya se ha constatado que se está ralentizando. En segundo lugar, los tipos de interés ya han subido, con el euríbor en el 1% y el Banco Central Europeo a las puertas de subirlos oficialmente, lo que desincentiva a muchos compradores.

 

LA BANCA PREVÉ UNA FUERTE CAÍDA DE LA DEMANDA DE CRÉDITO INMOBILIARIO

En los últimos meses, la cada vez más previsible subida de tipos llevó a los compradores a solicitar sus hipotecas a contrarreloj para intentar conseguir un interés lo más barato posible. Ese factor, que está detrás de la mayor demanda de créditos, se está diluyendo, ya que los tipos están subiendo al nivel que se estimaba para finales del 2022. Aunque todavía puede seguir teniendo algo de recorrido —ya que se esperan más subidas a lo largo de 2023—, parece que difícilmente adquirirá la explosividad de los meses anteriores.

Al final, la suma de todos esos factores afectará a esa demanda de créditos. También, obviamente, a la de viviendas, lo que reducirá por si solo el precio. De hecho, el propio BdE alerta en su informe de que “la demanda se reducirá considerablemente, rompiendo la tendencia ascendente que venía registrándose en este segmento desde el segundo trimestre de 2021”. Por último, los propios bancos tienen la intención de seguir limitando los créditos que ofrecen. “Para el tercer trimestre del año, las entidades financieras anticipan que los criterios de concesión de préstamos para adquisición de vivienda se volverán a endurecer”, advierten desde el BdE.

 

Inmobiliario

Los visados de obra nueva crecen al ritmo de 2009.

 

La suma de ambos factores, un volumen menor de peticiones de crédito y más restricciones al mismo, reducirá considerablemente la demanda en el sector inmobiliario. Mientras, la otra fuerza del mercado, la oferta de viviendas, también parece que empuja hacía una caída del precio próximamente. En primer lugar, porque el aumento del interés por la vivienda en los últimos meses ha ayudado a colocar cada vez más viviendas con el cartel de: “Se vende”. Y no solo porque hay más construcción, sino también porque se está desviando oferta desde los alquileres, tanto por el miedo a algunas decisiones políticas de restricción de precios como por el valor que están alcanzando muchas de ellas.

 

LA OFERTA TAMBIÉN ATACA AL MERCADO INMOBILIARIO

En cuanto al primer punto, el número de viviendas en construcción, se está llegando a niveles no vistos desde hace más de una década. De hecho, los visados de dirección de obra nueva, que pueden ser viviendas terminadas en un plazo de uno a dos años, cerraron 2021 en 108.318 unidades, marcando su nivel más alto desde 2009, según los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Por si fuera poco, los datos actualizados al primer trimestre de 2022 señalan un crecimiento cercano al 20%, respecto al del año pasado. Muchas de esas viviendas llegarán en plena contracción de la demanda.

Por otro lado, aunque menos fácil de medir, es el trasvase desde el alquiler a la venta. En algunos mercados como Madrid, Barcelona, Alicante o las regiones de Canarias y Baleares, la reducción de la oferta de vivienda disponible para alquiler es del 30% o 40% interanual. En principio, detrás de esa caída está de nuevo el fenómeno del alquiler vacacional, ya que son enclaves proclives al turismo, pero también una parte ha podido ir al mercado de compraventa. Al fin y al cabo, esos mismos centros geográficos han visto como aumentaba dramáticamente el precio del metro cuadrado.

En definitiva, el mercado inmobiliario parece que poco a poco se acerca a su invierno. Una sensación que también se tiene con la economía española. De hecho, ambos están muy relacionados, hasta el punto de que un traspiés de uno puede hundir todavía más al otro. Aunque para ello todavía hay que esperar algunos meses, para entonces se volverá a poner a prueba eso de que el ‘ladrillo siempre sube’.

Apóyanos y comparte este artículo:
Pedro Ruiz

Pedro Ruiz

Riaza (Segovia), 1990. Licenciado en periodismo, Graduado en Economía y Máster en Marketing Digital y e-commerce. Periodista especializado en traducir las (a veces) tediosas cuentas de las empresas en historias. Nunca nada ocurre por casualidad, ese siempre es el punto de partida.
  

0 comentarios

Enviar un comentario

¿Qué ha sido de Carioca y sus rotuladores?

¿Qué ha sido de Carioca y sus rotuladores?

Para más de una generación de españoles el color siempre ha tenido un nombre propio: Carioca. La reconocida marca italiana de material escolar acompañó durante muchos años a los españoles en la aventura de dibujar y colorear, gracias a sus rotuladores y/o ceras. Unas...

SUSCRÍBETE A NUESTRA REVISTA

6 números por 18€

Previous Next
Close
Test Caption
Test Description goes like this