¿Es hora de vender? La vivienda y los coches empiezan a bajar de precio

El precio de la vivienda y de los coches usados, dos de los principales bienes de los consumidores, han iniciado su camino a la baja. Un escenario que parecía imposible hace tan solo unos meses para muchos, pero que parece que ha llegado de forma irremediable. De hecho, en el mes de agosto tanto el precio de los vehículos usados como de las viviendas usadas cayeron en un 0,1% respecto a julio, lo que supone la primera caída intertrimestral en mucho tiempo. Aunque ahora la pregunta es cuánto más pueden caer en los próximos meses, tanto para vender como para postergar la compra y aprovecharse al máximo.

Pese a que para muchos era difícil llegar a este punto, más si cabe en plena escalada de precios, en realidad no lo era tanto. Uno de los puntos claves para entender esa desaceleración está en el Banco Central Europeo (BCE) y en el precio del dinero que impone. Así, en los primeros meses del año, el organismo dio pistas contundentes de que pronto subiría los tipos de interés, lo que implica préstamos más caros. Por ello, un gran número de consumidores decidieron adelantar la adquisición de uno u otro bien para aprovecharse de unos diferenciales en los créditos más bajos. 

A eso se le añadieron algunas circunstancias especiales, en concreto, en el volumen de oferta tanto del número de viviendas como de vehículos disponibles. En el caso de la primera, la llegada de la pandemia retrasó el inicio de muchas obras, al igual que provocó que otras muchas promociones directamente no se iniciaran nunca. Una derivada del cierre del grifo del crédito de los bancos durante aquellos meses difíciles. En el caso de la fabricación de coches no solo se redujo por la caída brusca de la demanda, sino que cuando fue a reiniciarse la falta de microchips limitó el número de unidades. 

LA VIVIENDA PODRÍA CAER ENTRE UN 10 Y UN 20%

En el mes de agosto, el precio medio de la vivienda usada en España cayó un 0,1% respecto a julio, según el índice de precios del portal Idealista. Y aunque todavía es un 5,2% superior al de hace un año, y que faltan por conocer otros muchos indicadores más completos, es una señal inequívoca del cambio de tendencia en el sector. De hecho, la caída de los precios de las viviendas usadas podría haber sido mayor de no haberse mantenido todavía en la costa. De hecho, solo cinco comunidades autónomas aumentaron precios en el octavo mes del año: Andalucía, Canarias, La Rioja, Cantabria y Extremadura. 

Por su parte, el resto de comunidades registraron caídas. Incluidas algunas de las grandes capitales del país en las que se habían sucedido las subidas. Cataluña registró una leve caída del 0,1%, mientras que en Valencia fue del 0,2% y en Madrid (alejado del efecto costa) fue del 0,4%. Pero eso solo parece el principio, a medida que el BCE profundice en los próximos meses en la subida de los tipos de interés y se encarezcan las hipotecas. De hecho, el organismo bancario europeo calcula que el valor de las casas puede caer hasta un 9% en dos años por cada punto que se incrementen las tasas. 

Lo anterior supondría una caída que podría rondar el 20% una vez lleguen al 2% en el 2023. Aunque no quedaría ahí la cosa, ya que de persistir la inflación, como reconoce ya el Gobernador del Banco de España (BdE), podrían escalar por encima del 3 o incluso del 4%. Esa circunstancia no solo es un problema en cuanto al precio de la vivienda, sino también para la capacidad de pagar las hipotecas. En Estados Unidos, por ejemplo, donde se han subido los tipos antes y están más altos, un hogar necesita gastar el 44,5% de sus ingresos para hacer frente a la hipoteca con los nuevos costes, lo que se trata del porcentaje más alto registrado desde 2006.

EL MERCADO DE COCHES VUELVE A LA NORMALIDAD

Estados Unidos también puede servir de ejemplo de lo que puede pasar en torno al precio de los vehículos. De hecho, allá por 2020 fue el primer activo que avisó de que la inflación de precios iba a ser alta en los siguientes meses. Más tarde llegaría a alcanzar una subida récord de hasta el 37% a lo largo de 2021. Pero ahora parece ser un indicador de que los precios, tanto de los coches como del resto de productos en Estados Unidos, pueden volver a la normalidad antes de tiempo. De hecho, su precio ha bajado un 13% en los últimos 9 meses, lo que le ha llevado al nivel más bajo en un año.

En España, por su parte, ese efecto también se ha empezado a notar, aunque de momento ha sido casi residual. En concreto, el precio medio de un coche usado en España alcanzó los 19.853 euros, lo que supone un 0,1% menos que el precio de julio. Una de las razones más importantes, más allá de la subida de tipos, es que se vendieron un 3,8% menos coches que en julio y hasta un 4,1% menos que en agosto de 2021. Por último, los precios de los coches usados respecto al mismo mes de 2022 han subido un 13,2%, una cifra que es el menor incremento interanual de los últimos 13 meses (desde julio del pasado año).

Además, esos efectos también se han empezado a ver en el mercado de coches nuevos, en especial, en los movimientos de los fabricantes. Así, los directores generales de cada marca señalaron a la presión en los precios por parte de sus competidores, como una de sus principales preocupaciones. Al final, unos y otros dejaron entrever que cada firma estaba preparada para afrontar ese escenario. Asimismo, pese a lo que se pueda creer, también refrendaron que tenían gran parte de sus necesidades de semiconductores cubiertas, por lo que podrían volver a producir en niveles óptimos.

¿CUÁNDO COMPRAR O VENDER UNA VIVIENDA O UN COCHE?

La eterna pregunta que podría hacerse a cualquier tipo de activo. En el caso de la vivienda o de un coche entran en juego muchas variables. En primer lugar, las personales, como el tipo de inversión a realizar: una vivienda personal para vivir; una segunda vivienda en la playa o la montaña; una vivienda como forma de inversión para alquilar o vender a un precio mayor. En segundo lugar, las capacidades de si podemos pagar en efectivo o necesitamos un crédito. Si se tiene efectivo, la mejor decisión parece esperar, ya que podremos aprovechar esa futura caída de precios. 

En agosto de 2022 se vendieron un 3,8% menos coches que en julio y hasta un 4,1% menos que en el mismo mes de 2021

En cuanto a endeudarse la situación es más difícil porque el ahorro no podría compensar unos tipos más altos. Eso mismo ocurre para un coche. La decisión óptima es esperar a finales de año, cuando el mercado está más parado y los precios caen, pero eso podría implicar un pago más alto en forma de intereses. En cuanto a la venta, ahora parece una buena situación. Al fin y al cabo, ese dinero que se puede obtener en la actualidad puede generar ganancias adicionales en un futuro próximo. Una vía es comprar activos más baratos próximamente, mientras que otra vía es obtener una rentabilidad por nuestro dinero por primera vez en muchos años.

En definitiva, la subida de tipos orquestada por el BCE, al igual que ha hecho la Fed en Estados Unidos, ha cambiado el tablero de juego de algunos sectores importantes. Por un lado, porque dificultará que la demanda se mantenga al mismo ritmo que ha estado en los últimos meses. Por otro lado, porque al enfriar la economía, incluso si se produce una recesión, la demanda se reducirá todavía más. Al final, ese equilibrio entre la oferta y la demanda que parecía roto por la falta de la primera y el exceso de la segunda parece haber cambiado drásticamente. Y eso supondrá importantes caídas en el precio, como ya se están produciendo.